こんにちは、マンションの組合と役員の方へ・・・今、管理会社が、大規模修繕工事を請け始めています。　管理会社の立場を利用し、一括任せなさいと、特命で工事を請け負い、暴利を得ているようです。うちのマンションがそうでした。　・・・そうならない為に、工事費の相場を知り、高い場合は、競争入札を行いましょう。マンション設計と、大規模修繕の入札を手がけた建築士からのアドバイスです。・・・・・

・管理会社から出てきた高い修繕工事費を、競争入札で安くする方法。

1999/08/29更新

　うちのマンションも１３年目に入り、管理会社（M不動産住宅サービス）から、建物調査報告書と修繕の見積り書・タイプ別一時負担金（何故か、修繕積立て金は無いに等しい状態）が出てまいりました。1999/06/01

　■　建物調査報告書　によると、５段階評価で、外壁タイルも屋根防水も４：劣化が著しく、早急に修繕する必要があり、だそうです。

　実際は、汚れのひどい所はあっても、劣化しているとはとても思えないのですが。
　F工務店の施行です、当時の工事長が聞いたら、怒りそうな評価です。
　私も、欠陥マンションを買ってしまったのかな？と思いました。

　■　見積書　は、￥47､092､500円　（５万５千円/坪・１２６万/戸）・・・・・

ちょっと高すぎませんか？Mさんが販売・（修繕積立金がほとんど無い）管理をしておいて、住民が高い一時負担金を払うというのに、・・・（一戸当たり６０〜８０万が相場と言われています。３０〜５０万で済ませた例もあるようです）

　月刊リフォームと言う雑誌（1998/10月号）にマンションの大規模修繕が特集されていました。あるマンションの改修事例で、14社の見積りがあり、安い会社で３万３千円/坪、高い会社でも４万7千円/坪でしたよ。規模が違うとはいえ、そのマンションは、外壁が吹き付け塗装。私のとこは、タイル張りです。
坪単価で比較してみると・・・・・５．５／３．３＝１．６６６倍です。

　そこで知り合いのビルライフケアー担当にみてもらう事にしました。1999/06/09

　パット見て、仮設足場が１６００円/�uになっているが、うちでは１０００円/�u、ペンキも３割位高いかな・・シーリングも１４００円/ｍは、１０００円/ｍで・・・・・・（大手ゼネコンでの単価です）　やはり２〜３割は値切らるのを予想した単価だと言います。

　・外壁タイルの修繕
　高圧洗浄９００円/�uも高い（普通２〜３００円/�u）けど、目地アクリル系シリコン塗布２１００円/�uは何なのでしょう？聞けば目地だけでなくタイル全面に塗る為、タイルが変にテカテカと光るようになるとか、

　吹付け塗装の外壁の場合、材料の寿命と言うより、汚れがひどくて、やり直しするケースが多いようです。でも、外壁がタイルであれば、ガラスと一緒で拭けばきれいになるはずです。
　それにシリコン樹脂を塗るなんて、邪道ですよね。
　金をかけて、その時はきれいになっても、今まで汚れていた所は、半年もすれば又汚れが目立ち始め、２〜３年すれば、今の汚れ具合にもどってしまいます。
　まずは、汚れの原因を調べ（うちの汚れはシリコンシーリングが原因）、対処した上でどうするか？ですね。やみくもに塗装するのは、厚化粧になり、タイル仕上げが泣いてしまいます。一度樹脂を吹き付けると樹脂の寿命に左右されてしまいます。

　M不動産管理サービスさんから、安くする提案を出して欲しいですが、逆ですね。単価は高いし、やらなくても良い工事まで入っています。・・・・自分のところで修繕工事をするとなれば、売上は高いほど良い訳ですから、修繕工事のてんこ盛り、これ以上金がかけられないほどフルメニューになっています。
　管理会社が大規模修繕工事を請け負うことは、企業としての利害関係が発生し、住民の為の管理サービスは期待出来ないシステムと言えます。
　住民が自分たちでガードするしか方法はありません。
資産価値が下がる、と言われるとついつい高い金をかけても、と思いますが、基本さえおさえておけば恐くありません。
　構造体がしっかりしている事・それを守る防水・シーリング工事が基本です。解りやすく言うと、クラック（ひび割れ）が無い事・雨漏れ水漏れが無い事です。経年変化でクラックが入ったりタイルの浮きが発生しています。その処置が大事です。
　後は見た目にヨゴレていない事ですね。
　　1999/06/12

■臨時総会：コスト交渉
　臨時総会が開かれ、Ｍ不動産管理サービスから、建物の状況・工事費の説明が行われました。
　改修着工が９月と決まっており、値段を決めるのが総会の目的です。
　一社だけの特命で決めるのはおかしい、２〜３割り高い、と言う意見の中、

　いくら安くしてくれるか？が注目されました。
　１割位は、安くしてもらって今日決めようと言う雰囲気もある中で、・・答えは１５０万円でした。
　専門の人にお願いするにも金が掛るし・・時間も無いし・・・建築を知らない理事会では、荷は重いし。
　Ｍ不動産管理サービスも足もとを見ての強気の交渉です。

■修繕委員会結成
　やむをえません、不動産会社・商社・電気工事会社勤務の方と私の四人で修繕委員を結成し、他社から見積もりをとることが総会で決まりました。
　（普段のＭ不動産住宅サービスの対応の悪さ：竣工当時からの修理記録の無い事や、毎月の施設検査が形だけで機能していない事、都合の悪いデーターは隠す？イメージも影響したようです。）

　大規模修繕工事を行う場合、修繕委員は早めに結成しておいた方が良いですね。
　うちのマンションは入居以来、面倒な付き合いはいやだと言う事で、管理会社まかせにしていましたが、組合が弱いと、高い見積りだと思っても、言いなりにならざるをえません。
　大規模修繕工事の話しが上がるようになったら、何はともあれ修繕委員会の結成をおすすめします。予算建ては一戸１００万でも良いですが、業者選定は入札にする事を決めておきましょう。
　 1999/06/13
■業者選定
　修繕委員の最初の仕事は、業者選びです。来週までに候補を上げることにしました。
　調べてみると、リフォームの専門業者が有るんですね。防水工事からスタートした業者とか、塗装工事からスタートした業者等有るようです。ゼネコンが請けた仕事を、一式下請けしているのが実状です。
　ゼネコンにも専門の部署・専門の子会社を設けており、そこ経由で頼むか、業者に直接頼むか迷うところです。結果的には、やはり名のあるゼネコンか、それの子会社から選定することになりました。
1999/06/16

■第一回修繕委員会：入札の準備
　修繕委員から９社の業者（ゼネコン・リフォーム会社・防水業者）名が上がり、このマンションを建てたＦ社を含め１０社から見積りと、ＶＥ提案をとる事にしました。資料（設計図等）を準備し6月26・27日と７月3･4日に建物を案内して７月１６日までに見積りを出してもらう事にしました。
1999/06/20

■現地説明
　業者さんにマンションを見てもらいます。屋上に出れるように、キャタツを管理倉庫から出しておきます。コストの安いところに決めるにしても、現地を真剣に見てくれる業者さんに、好感がもたれました。
　おせいじも有るのでしょうが、業者さんの建物評価は、汚れている所もあるけど、きれいで未だ大修繕をするほどではないのでは、・・・とか。
1999/06/26
業者さんに建物を案内していると、いろんな話が聞けます。汚れのひどい所があるのですが、それはシリコン系のシーリング（設備屋さんが排気口に使った物）だった事・・・バルコニーの天井がリシンなのは、水が入った時リシンだと湿気が抜けてくれること、・・・所々修理の必要なクラックやタイルの浮きがある事、・・・
　４日で、１０社への説明が終わりホッと一息、どんな見積り金額が出てくるか不安です。
1999/07/04

■第二回修繕委員会：入札
　業者さんからの見積りがそろいました。なぜか、M不動産管理サービスさんより５００万高い会社（うちのマンションを施行したＦ社）が有りましたが、他社（大手ゼネコンを含め）だいたい３０００万前後でした。当初の金額の２／３です。ホット一息。（この差の１７００万円は、Ｍさんの儲けですかね。）

　どこに頼んでも、あと一割位は安くなりそうですが、来週までに内容をチェックして、数社選んでヒアリングする事にしました。１００万前後の違いであれば、うるさい奥さん方（ごめんなさいね）の居る所での工事ですから、住民対応の良い所がいいですね、幸い定評のあるＳｈｉ社の子会社が、良い提案と、安い金額を出してきています。後々の事を考えると、こういった会社に決めておいた方が良いですね。そうでなくても工事中は色々あるわけですから。

それと、修繕工事と言えど、設計にあたる作業が必要です。設計者が付かない修繕工事の場合、提案をしてくれる会社が良いですね。今回、パラペットの天端にひびが入って水が廻っている状況ですが、ウレタン塗装でなく、しっかりしたアルミの金物をかぶせる提案が出てきました。
　問題の外壁タイルのシリコン樹脂も、あまり良くない、と言う事で止める提案が２社から提出されました。

　修繕工事を行う場合、現状のまま同じ仕様で修繕工事をするので無く、建物をトータルに見てどういった工事が必要か判断・提案の出来る、ノウハウが必要になってきますね。
1999/07/17

■第三回修繕委員会：ヒアリング業者選定

　Ｍ不動産住宅サービスさんからも自主的に仕様変更をした見積り書が出てきました。５００万位安くなっていましたが、他社より１２００万円位高（一戸当たり３５万円）、未だ儲けを上載せしているようです。

　内容は各社多少違っていますが、Ｍさんより安くなっており、名前の知れた業者にしておいた方が、後々役員が責められなくて良いだろうと言う考えでＴｏ社とＳｈｉ社にヒアリングをする事に決まりました。（金額も安かったですが）
　いずれにしろ、一戸当たり５０万円は安くなります。多少強引に修繕委員会を結成しましたが、なんとか報われそうです。
1999/07/25
■第四回修繕委員会：ヒアリング・業者決定
　Ｔｏ社さんとＳｈｉ社さんの説明をうけました。もうどちらに決まっても良い訳ですが、Ｔｏ社さんは営業系の方が三人に技術者が１人でゼネコンの総合力・実績をバックにしての説明です。一方Ｓｈｉ社さんは若い設計の人・現場の人と常務さんの三人でいろいろの提案と、実物サンプルを持参での説明です。
　最後値引きの話しを出しますと、Ｔｏ社は０円、Ｓｈｉ社さんは５０万円。と言うことは総金額で１００万違います。説明が終わって委員で意見交換しましたが、全員の意向でＳｈｉ社さんに決まりました。
つぎの予定は、８月２９日　業者決定の報告と工事の説明会です。消費税込で比較すると２０００万円安くなった計算になります。不思議ですね。
1999/07/31
　

■M不動産住宅サービスから突然生活情報誌と言うパンフレットが配られてきました。スムーズに実現した大規模修繕。と言うタイトルでMさんが行った都内の修繕事例が載っていました。後々まで信頼出来る保証がないとダメです。と強調してあります。うちの修繕委員に対するプレッシャーですかね。

　吹付け塗装仕上げの外観写真が載っていました。見ると外廊下の手すり部分に常識と言える、打ち継ぎ目地も伸縮目地も入っていません。ヒビが入らないのが不思議なくらいで、２〜３年先が心配です。ヒビが入ると見た目が悪いだけでなく、そこから酸性雨が入ります。鉄筋を錆びさせ、コンクリートを溶かしてしまいます。
　その工事をやった会社も問題ですが、それに気付かず堂々と写真で配る会社は、もっと心配です。
　下請け業者だけを集めた仕事？、それでは、建物全体としての品質保証はされません。
　そんな工事で、後々まで信頼出来る保証料として、高い工事費を住人が払わされるのは、たまりませんね。
　事例のコストについては記載が有りませんが、うちのマンションの例から予測すると３０００万円位は儲かったでしょうか？、・・・Ｍさん、やりますね。パンフレットを作って配る価値が充分有ります。
　それにしても、紹介されたマンションの住民も、理事長さんもかわいそう。管理会社に乗せられ、儲けられた上に、他のマンションで儲ける為のパンフレットにも利用されたとしたら？・・・
うちのマンションも、あのまま決まっていたら、次の号に紹介されていたかも？
■これから大規模修繕を行う理事長さん、次号に紹介されることの無いように、アドバイスしておきます。・・・

■工事説明会
　臨時総会から２ヶ月ぶりの集会です。前回出席者以外に、始めてかな？という初老の方が前方の席を陣取り、苦い顔で座っています。これは要注意、Ｓｈｉ社の工事説明なのに、なにかいちゃもんがつくのでは？
　理事長の説明で、４７００万円の工事が、入札で２７００万円で契約する説明の後、Ｓｈｉ社の工事説明です。
　出席予定では無かった設計者も説明に加わり、工事概要の説明、施行担当の、工程説明・仮設や各工事中に発生する音や匂い、工事中の防犯の説明がありありました。何か言いたそうだった、初老の方もマンションの品質に対する質問で終わり、ほっとしたと言うか、とりあえず、今までのいきさつについては、納得いただいたようです。
　1999/08/29

■この掲示何？・・・第一回定例打ち合わせは着工の前にしましょう
　今日帰りマンションの玄関の掲示版に張り紙が有って、明日と明後日、工事をするから３台の車を移動してくれと言うのです。え、そんな話し聞いてないよ。修繕委員に連絡も無く。・・・家のかみさんも何か言いたそう。聞けば昼間運転手から、荷物の置き場所を聞かれたり、娘は娘で、駐車場の持ち主を聞かれたと言うし・・・なんだかパニック状態です。チョット、段取りが良くないですね。
　着工に当たって、工事を進める為の要望が有ります。（車の移動等）その調整が悪かったのです。
　お互いの調整の為に、定例打ち合わせは、着工前が良いですね。
99/09/09

■第一回定例打ち合わせ
　足場が一部立ち上がりはじめての、打ち合わせです。工事請け書と見積書をもらって、スタートです。
　（うちの工事の契約は、注文書と請書にしました。）
　後は、２週間の工程説明、追加見積り、仕上げ材料の色の決定が主な議題でした。
99/09/11

■シーリング工事のポイント

　足場が完成し、工事が始まりました。窓廻りのシーリング工事は、古いシールの除去から始まります。中々取るのも大変なようです。
プロも見逃す、シールの手抜き工事

仕事も楽だし、チョット見た目には、解らないし、材料も半分で済む。
斜めカット工法とでも名を付けたい、みごとな手抜き工法が有ります。（右図）
古いシールが残っていて、新しいシールをやっても意味がない状況です。保証期間の２年位は持つのでしょうね。
養生テープを張った時点に、指でさわって古いシールが残っていないか検査することが大事です。

■塗装工事のポイント　
　ケレンといって古い塗料をはがす工程が大事です。今はサンドペーパーでキズをつける程度ですが、錆びのある部分は完全に除去してから、錆止め塗装を塗ります。

今は少ないですが、スチールの手すりは注意が必要です。どうしても支柱の根本の部分がザビています。
古いシールを取り除いた時点で、サビを取り除いておきましょう。手抜き工事ではサビの固まりを取らないでシールで隠してしまいます。シール部分に水が溜まると良くないので、三角に盛り上げますが、それがちょうどサビの膨らみを隠すかたちになり、工事完了すると見つけられません。
　不必要に盛り上げたシールや吹付け塗装が、支柱の根本の上の方までかかっていたら要注意
　工事中に施行途中の所を見て、サビを取っているかどうか、確認したいものです。
サビがすすむと、手すりが根本の所で折れてしまいます。
19991123



　Shi社さんは下塗りとして防食効果が長期間持続するエポキシ被覆材料ナプコバリヤーの塗装を根本部分にしてくれました。緑色がかったどろっとした感じの塗装です。




■追加工事
　工事が進んで、きれいになってくると、予定していなかった所が気になって、きれいにしたくなります。
　当マンションも、ゴミ置き場の屋根や、一階の玄関まわり、受水槽など・・・予算はプラス２００万位になりました。当初決定工事費の7.5%位です。やはり余裕をもって工事を進める為には、５％〜１０％位の予算は取っておきたいですね。今回、給水配管の錆びの診断もその枠のなかでする事にしました。

■工事完了
　やっと工事も完了しました。きれいになるものですね。タイル張りの外壁だから、吹付け塗装の様に、修繕前と後の差は感じられないだろう、と思っていましたが、バルコニーや外廊下の裏が、明るくなり、新築建物と変わりません。これで販売価格が１００万円高くなれば、修繕費のもとが取れるのですが、・・・
20000125

他ではあまり触れていない、不適格建物の話し（かしこい奥さんの為に建築士からのアドバイス）

　２０年ちかく経った建物は、耐震設計基準が変わっており、耐震補強の為、四万円/坪を越える場合があります。
（たぶん修繕工事では、その問題にはふれないかと思いますが、大事な事です。不適格建築物と言う事で違法にはなっていませんが、阪神大震災で被害が出ている建物は、不適格建物です。）

　(1971年以前の基準で出来た建物は▲、1981年以前△、1982年以降の確認申請なら、まずは安心)

　既存遡及をしない基準法は国民の生命・財産の保護をしておりません。基準法の第一条に違反しています。
　外観がきれいになっても、地震で壊れる心配のあるマンションに、財産価値は有るのでしょうか？
　関西では、建て直しの為に多くの住民が苦労しています。
　学校や事務所は徐々に、耐震診断や補強工事を進めていますがマンションではあまり聞きません。
　法規が駄目なら、自分で守るしか有りません。２０年近いマンションは買わない事、住んでる人は、そのマンションを早く売って、買い替える事ですね。
　耐震診断をして、補強工事で済めば良いですが、不可能な場合も有ります。その時はチョット、パニック状態になるかも。レトロ免震と言う方法が、なくもないですが、金がかかりそうです。・・・・
99/08/28
住宅情報誌に”築２０年　耐震補強済み”と表示されるようになれば本物ですが、そうでないと、そのころのマンションは買う気はしません。知らないで最後のババを引きたくはないですね。

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マンション大規模修繕で　管理会社から出た見積りが＊四万円/坪を越えような高い金額の場合相談下さい。
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下がった金額に応じた報酬で、入札や工事監理の指導を行います。

大規模修繕のリンク.
月刊リフォーム
あるマンションの改修事例

うちのマンションの概要

構造・規模：　ＲＣ造　一部地下１階　地上６階　建築面積　６８２�u　延床面積　２８１８�u
戸数：　３５戸
竣工年月：　昭和６１年８月
仕上げ：　屋根：アスファルト露出防水　外壁：45ｰ二丁掛けタイル　バルコニー；スチール手すり

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