ノウハウ｜自然素材の注文住宅、機能的な動物病院を東京を拠点として設計をしています。

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　＋家づくりの基礎知識

　はじめての家づくり

　間取りから設計図書へ
　　　　（設計のスケジュール）

　家づくりのながれ

　失敗しない家づくり
　　　　01.敷地条件
　　　　02.コンセプト
　　　　03.これからの生活プラン
　　　　04.間取りの検討
　　　　05.工法・構造の検討
　　　　06.設計者・施工業者の選定
　　　　07.工事費・諸費用
　　　　08.着工から竣工まで
　　　　09.資金計画
　　　　　10.税金

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個人情報について

■　はじめての家づくり・・・

いざ家づくりを始めようと思い立ったとき、何からどのように始めたらいいのか・・・。
何から、どうスタートして依頼先の選び方までを考えてみたいと思います。

敷地の把握	都市計画において様々な用途地域という環境整備の住み分けがされています。それぞれ建ぺい率、容積率、防火地域、高度斜線などの規制を把握しておくことが大切です。 EX・・・・基本的には依頼先（営業マン・設計者）が調査します。
登記簿公図調査	所轄の法務局に行って登記簿、公図を調べてみることが大切です。
敷地測量	敷地面積、境界線、隣地・道路との高低差の確認をしておく必要があります。
役所調査	役所に行くと、計画地の近隣における情報を知ることが出来ますので、地質、地耐力、地下水位、上下水、ガス、電気などの確認をしておく必要があります。（通常、設計事務所がやってくれます）
近隣環境の把握	隣家の位置と高さ、窓の位置、室外機や給湯器、物置の位置、交通量、騒音などを把握して設計してもらうことが大切です。
ライフスタイル　将来設計	現在の住まいを見直し、間取りや設備機器の使い勝手の良し悪しを把握し、新しい家づくりに役立てるとともに家族の１日のタイムスケジュール、家族間のコミュニケーション、くつろぎ方、接客方法などライフスタイルを見直してみましょう。
持ち物の確認	衣類、本、食器、趣味の物など持ち物の量と家具の寸法を把握し、間取りに役立てましょう。
家族の将来計画　の予測	５年後、１０年後の生活のイメージし、家族構成、子供の成長などの将来設計をしてみましょう。
すまいの希望を　整理してみる	今の住まいで不満なことを洗い出し、家族の生活習慣、家の中でどんな生活をしているか、新しい家ではどんな時間を大切にしたいか優先順位をつけて整理してみましょう。
予算について	今の自分たちの生活と将来を見据え、どれだけ家づくりにかけられるか、ローンの種類や外構工事、別途工事、新たな家具家電などを検討しておきましょう。
家の規模と工法	部屋の広さや個数、階数、地下室や小屋裏の必要性など設計者と相談してみましょう。
住まいへの　こだわり	動線や使い勝手、バリアフリー、防犯、防音、通風や採光、エコ、省エネ、機能や構造、空間演出、収納計画、デザインやカラー計画なども検討してみましょう。
依頼先の選び方	家づくりの依頼先には、ハウスメーカー、工務店、設計事務所+施工業者の３タイプに分けられます。それぞれの違いについては下記の『設計事務所とハウスメーカー、工務店との違い』をご参照ください。

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■　間取りから設計図書へ（設計から完成までのスケージュール）・・・

注文住宅の設計において誰もが心地よく暮らせる住まいをテーマに取り組んでおります。
1.戸建て住宅の場合
設計期間として4～5ヶ月、確認申請期間として1～2ヶ月（自治体によって異なります）、工事期間は5～8ヶ月（規模・工法によって異なります）。合計で約１～1.3年ぐらいが目安になります。お急ぎで建築したい場合は、設計期間および工事期間を短縮して取り組むことも可能ですので、ご遠慮なくご相談ください。

2.インテリアデザインおよびリフォーム、新築ビルの建築や一棟リノベーション等の場合
規模および用途によってスケジュールが大きく異なります。詳しくはお問い合わせください。

»»»戸建住宅のスケジュール

STEP　1 ご相談お問い合わせ（無料）	・お客様の要望や条件をお聞かせください。・不明な点に関する質問、事前に把握したい内容についてお問い合わせください。・土地探しの段階であれば、不動産選びのアドバイスや協力も可能です。
↓1.0ヶ月

STEP　2
プランニング
プレゼンテーション
(無料）

・敷地調査･役所調査をおこない、要望・ご予算に合わせて建物のプランニングを致します。
・平面図と模型によるプレゼンテーションで再度ご要望の整理をさせていただきます。

　　　　

↓0.25ヶ月

STEP　3
基本設計
設計契約

・基本構想を元に修正したプランでご要望の確認をいたします。
・基本プランをご納得いただいた段階で建築士業務委託契約へと進みます。（第一回設計料）

↓0.25ヶ月

STEP　4
実施設計
見積入札

・基本プラン後の詳細の打合せを2～3回行い、設備などの詳細の仕様を詰めていき、
　設計図書に反映し、本見積もり図面を作成していきます。
・数社の施工業者に設計図書を渡し、見積入札をおこないます。（第二回設計料）
・入札金額を元に施工業者を選定し、予算に基づき金額調整をおこないます。

　　　　

↓4.5ヶ月

STEP　5
事前協議
確認申請

・行政機関の法規、条例等の事前協議をおこないます。
・検査機関に建築確認申請をし、建築基準法に適合しているかの審査をしてもらいます。
・細かな変更などの設計業務の整理と着工準備をします。

↓1.25ヶ月

STEP　6
工事契約
工事着工

・最終的な仕様に基づき工事費を確定後、施工業者と工事請負契約を締結していただきます。
・近隣住民への挨拶のち工事着工となります。
　ここからが設計監理者として重要な工事監理がスタートします。
　(ご希望に応じて地鎮祭などを執り行ないます)

↓0.5ヶ月

STEP　7
基礎工事

・建物配置の確認・GLの確認・基礎配筋検査をおこないます。
　（瑕疵保険の検査もこの時点で受けることになります）

↓0.5ヶ月

STEP　8
躯体工事
上棟

・構造耐力上重要部分の施工に入ります。
　筋交い位置・金物・納まりなど設計図書通りに施工されているか確認し、厳正なチェックを
　していきます。
・建物の骨組みが出来上がると上棟となります。（第三回設計料）
（瑕疵保険の検査もこの時点で受けることになります）

　　　　

↓3.0ヶ月

STEP　9
内装工事

・内装工事、家具工事が入り、細部の決定やサンプルの確認などをおこないます。
・2週間に1度のペースで現場での打合せもおねがいしております。

　　　　

↓20ヶ月

STEP　10
完了検査
竣工引渡し

・所轄官庁の竣工検査の立会いを行い、検査済み証を発行していただきます。
・設計による仕上がりの検査を行いとことん納得いくまで指摘し、修正を重ねて後に引渡しと
　なります。（第四回設計料）

　　　　

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■　家づくりの流れ・・・

工事着手から建物引渡しまでの工事の内容をまとめてみました。

工　　　程	行　　事	工事監理概要
地縄（じなわ）張り		敷地に対する建物の位置を、建築主・設計者・施工業者の三者が立会いの上現場で確認。
↓	地鎮祭
遣方（やりかた）		建物位置及び地盤と基礎の高さを確認。
↓
手板矩計（かなばかり）		手板・・・建物平面やアンカーボルト等を確認。矩計・・・建物の土台、柱、梁の高さを確認。
↓
基礎工事		根切・基礎配筋・基礎コンクリート等を確認。設備埋設配管がある場合は施工する。
↓
建て方		土台、柱、梁、母屋、野地板、筋かい、火打ち梁(金物)等を確認。
↓	上棟式
屋根工事		ルーフィング(防水紙等)・屋根材等の施工を確認。
↓	中間検査
外部建具工事		玄関・窓等サッシの施工。（サッシ取合、床フロア貼後）
↓
外壁工事		外壁の取り付け・雨樋等の施工。外断熱の場合は断熱材の気密状況を確認。
↓
内部造作工事		内部間仕切り・フローリング・天井の施工。断熱材の敷込み状況を確認。
↓
塗装・内装工事		内部・外部の塗装、クロス等の施工。
↓
内部建具・畳工事		内部建具等の施工及び畳製作。
↓
設備工事		屋内外の電気・給排水・ガス設備工事の施工。
↓
整地・外溝工事		屋内外の全体清掃及び屋外整地（この段階で、畳敷込をします。）
↓	完了検査
建物引渡し		現地で建築主・設計者・施工業者の三者が立会いの上引渡します。

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■　失敗しない家づくり・・・

人生で最も大きな事業のひとつ“家づくり”・・・完成し、住んでみて『うまくいった』と、喜んでいただけるのが我われ設計者の喜びでもあります。
マイホームを新築するまでの大きな流れに沿って、注意点や心得ておきたい基本的なポイントをまとめてみました。

１．敷地条件

ポイント－ 1：

用途地域・道路の確認

・	都市計画法による都市計画区域の内・外、又、都市計画区域内において市街化区域・市街化調整区域・区分未設定区域が設定されています。このうち、主として建築制限がきびしく定めらているのが市街化調整区域です。市街化区域は計画的に都市としての機能をもたせ良好な市街化を形成させようというもので、　12種類の用途指定地域（無指定の地域もある）があり、地域によって建物の用途制限および容　積率、建ぺい率の制限が決められています。不明な点は建築士に相談するか、県庁や市役所　でも調べることができます。
・	原則として、建物を建てようとする敷地は幅員4m以上の道路又は空き地（43条ただし書）に接していなければいけません。（都市計画区域外は除く）ただし、4m未満でも行政が認めたものに関しては、一定の条件でセットバックすることにより緩和されますがセットバックした部分の敷地は建ぺい率、容積率から除外され、さらに工作物等の築造の制限も課せられます。
	ex1.建ぺい率　　敷地面積に対する建築面積の割合です。つまり敷地の真上から見下ろした時の敷地の広さに対する建物の広さの割合。
	ex2.容積率（延べ床面積）　　敷地面積に対して建築可能な総床面積の割合です。　　市街地を形成する上で、防火上、衛生上等の理由から設定され、各自治体が用途地　　域ごとに割合を指定しています。
	ex3.建物の高さの制限敷地に接する道路からの斜線制限、北側隣地境界からの北側斜線、隣地斜線、高度　　地区斜線があり、この斜線をこえて建物を建てることはできません。　　また、北側の隣地に対して日影時間の規制があるが低層住宅専用地域以外の場合　　は高さが10ｍを越えなければ問題ありません。
	ex4.建物の構造の制限　　市街化区域内には、防火、準防火地域の指定を受けた地域があり、木造建物の建築制限を受けている所もあるので注意が必要です。
・	道路の位置や幅員、方位、隣地との高低差も十分検討する必要があります。高低差が大きい程、土留めの費用がかかります。
・	市街化区域等建築が可能な地域内において、敷地が道路に袋路地状でしか接していない場合、袋路地状の幅員・奥行きが法規制で定められていますので注意が必要です。（袋路地状道路が6m以上の場合は除く）
・	利用しようとする道路の交通量、人の動き及び道路に附属する設備関係の取り出し位置の確認をしておきましょう。（電気・ガス・水道・排水）

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ポイント－ 2：	土地の広さ、形状、高低差
・	土地の広さや形状（幅・奥行）を実際現地で確認しましょう。天気の良い日に太陽の位置を確認し、土地が真北の方向に対し傾いている場合は要注意です。

・	隣接建物の位置および開口部のチェック、隣地境界が明確になっているかどうか。隣家とのプライバシーの確保など隣地の建物の影響も、目で確認できれば安心です。
・	隣地との高低差を確認し、土留めが必要かどうかチェックしましょう。

ポイント－ 3：	地盤の確認
・	軟弱地盤の場合は、地盤改良や杭打ちが必要となりコストアップになります。
・	木造住宅では地耐力3ｔ/m2、RC住宅では3ｔ～5ｔ/m2は必要になります。また、同時に土質も調べたほうがよいでしょう。
・	盛土が行われた土地の場合は半年から１年程度、建物の工事は避けたほうが賢明といえます。

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２．コンセプト

ポイント－ 1：	豊かな暮らしが楽しめる住まい。
・	雨風や寒さ暑さに対する居住性能は、当然ながら日常の基本的な生活にゆとりが持てることとなります。家族一人一人の個性を生かし、家族が集い潤いのある暮らしができる住まいとしましょう。

ポイント－ 2：	安全な住まい。
・	幼児や高齢者にとって安全な住まいは、健康な人にとっても快適な住まいです。現在の生活を中心に考えず、10年先20年先に自らも高齢者になることも含めて、安全な住まいとしましょう。

ポイント－ 3：	長く住める住まい。
・	『丈夫で長持ち』が基本です。その上でライフサイクルの変化、住宅機器の更新、改修にも対応できる住まいを考えましょう。長く住むことが広い意味で一番の建築コスト低減につながります。

ポイント－ 4：	四季の変化に対応した住まい。
・	日本の気候風土は温和で美しいものです。いかにして家の内に自然をとりこむかを工夫し、すばらしい四季を積極的に楽しめる住まいづくりとしたいものです。

ポイント－ 5：	街並を考えた住まい。
・	快適な住まいは、快適な居住環境と密接な関係があります。街並みを形成しているのは一戸一戸の住宅です。敷地利用の方法は、街並みの景観に大きな影響を及ぼします。敷地条件を十分に生かす建物配置と外構造園計画が必要といえます。

ポイント－ 6：	合理的・効率的な住まい。
・	適正価格で耐久性があり、長い年月の間、住む人が満足できる家づくりとしましょう。合理的・効率的な家づくりは結果的に美しい空間となることでしょう。

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３．これからの生活プラン

ポイント－ 1：	自分たちがイメージする暮らし（生活スタイル）を反映させながら、実生活にマッチする住居の想定。
	ex1.家庭での過ごし方。

ポイント－ 2：	現在だけではなく、将来の家族構成を見通した計画。
	ex1.今後、家族が増える予定はありますか。
	ex2.親御さんの年齢や自分が高齢化したときのことを想定してバリアフリーにするか　　どうか。

ポイント－ 3：	現在お住まいの住宅における問題点や改善したい点をリストアップ。
	ex1.間取り（・部屋数・部屋の配置とつながり・日照・通風・家族構成が変わる可能性）
	ex2.広さ　（・各部屋の広さ・キッチンの広さ・収納スペースの広さと場所）
	ex3.設備　（・キッチンの位置と設備・トイレの位置と広さ・浴室の位置と広さ、設備）
	ex4.その他（・隣家からのプライバシー確保・バリアフリー・結露・防火・振動、騒音）
	以上の事柄を新しい住まいに対する希望と同時にまとめてみてください。

ポイント－ 4：	新居について、家族の希望・意見を調整。
	ex1.家族が楽しく生活できるようにいろんな意見を出し合う。

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４．間取りの検討

ポイント－ 1：	制約される条件を点検してみましょう。
	1.　経済的な条件として、『坪（3.3m2）単価』の情報を、家を建てた知人や関係者から聞いて、大まかな「建築工事費」を割り出して見ましょう。
	2.　敷地の条件として、規模・形状・風向き・日当たりなどを考慮して、プランを決めます。

ポイント－ 2：	お手持ちの家具、新規購入予定の家具などをレイアウトしてみる。
	開口部ばかりではなく、家具が無駄なく納まるスペースや壁面を確保することが必要です。

ポイント－ 3：

目的空間。

	1.　パブリック空間---（居間、食堂など）日照、通風、眺望や家族とのつながりから、一般的には１階南側の位置に配置する場合が多いですが、２階をパブリックスペースとするケースも増えてきました。
	2. プライベート空間---（寝室，子供室など）プライバシーの確保、視線、日照、眺望などから１階か２階の南側の位置が好ましいとされています。バリアフリー住宅の場合は、若いときはさほど気にならない動線も、高齢期の生活においては「居間と寝室」、「寝室とトイレ」の３つの位置関係が重要となってきます。また、家族とのつながりに配慮したプランとしましょう。

ポイント－ 4：

移動空間。（動線計画）

家族が必要に応じて移動する経路を合理的に配置して、全体的に使い勝手のよい設計にしましょう。
玄関は道路の位置や駐車スペースからのアプローチを考慮しながら、外からのぞかれないように計画しましょう。階段は１階のみではなく２階のゾーニング計画も十分考えた上で配置する必要があります。できれば高齢化時代を考え、階段、廊下の幅はゆとりを持たせたプランとしたほうがよいでしょう。

ポイント－ 5：

設備空間。

	一般的には、日照や眺望の必要のない北側に配置される場合が多いようです。しかし台所は主婦が長時間働く場所で、リビングダイニングと一体となった明るく暖かい場所に配置したいものです。

ポイント－ 6：

収納空間。

	１か所に広いスペースを設ける集中収納（納戸等）と、各室に設ける分散収納（押入等）があります。利用頻度の高いもの低いもの、季節的に使うもの、利用する人の違いなど考慮し適材適所に配置するのがよいでしょう。

ポイント－ 7：

隣地からの影響と隣地への影響を考慮しましょう。

	日照、通風、眺望の確保は街づくりの重要なポイントです。お互いに思いやりの心が必要です。

ポイント－ 8：

人と車の出入り口は安全な位置へ。

	見通しの悪い場所や、道路の交差点近くでの人や車の出入は危険です。できる限り避けたほうがよいでしょう。また、子供が道路に飛び出す危険性などにも配慮が必要です。

ポイント－ 9：

隣地との離れは余裕をとって。

	民法において建物は隣地境界より50cm以上離すことが明記されています。（防火地域は除く）また、地域指定により一定の幅（1m、1.5ｍ）以上離さなければいけない地域もあります。建物周囲の設備の配管や、隣地への影響を考えた距離を確保したいものです。

ポイント－10：

建物の配置は将来も考えて。

長い生活の中では、住まいも手狭になったり、収納が不足してきたりします。増築スペースや外物置のスペースも検討も必要です。

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５．工法・構造の検討

どのような材料（構造材）を使って家を建てるかということが工法です。
構造材としては主に木質系、鉄骨系、コンクリートなどに大別できます。それぞれの工法についてまとめてみました。

ポイント－ 1：	木造軸組み工法。（在来工法）
	木造軸組工法は日本の伝統的な骨組工法で柱・梁等により建物を支えているといえます。近年は耐震、耐久性等の対策として建物をより強固にする為に柱・梁の間に斜めに板材（筋違い）を入れる例が多く、構造材の接続部分の必要以上の部材欠損は耐力的な問題があるということもあり金物を使用することが多くなってきました。住宅金融公庫の仕様では各部分ごとに詳しく金物の使用法が義務付けられています。

ポイント－ 2：	２ｘ４工法。（壁組工法）
	この工法は欧米等から入ってきた工法で耐震性にすぐれています。また、規格化された材料を使用することから工期が割合短かく、特殊な技術をあまり必要としないことがもあり近年、急速に普及してきた工法です。2インチ×4インチ角の木柱材と合板（7.5m/m、9m/m等）をパネル材として組み、これを基本にして床、壁、屋根等を造っていく工法です。使用する木材、金物等が細かく仕様で定められており品質のバラツキは少ないですが、空間を創るうえでの制約があります。

ポイント－ 3：

プレハブ工法。

	プレハブ工法は住宅メーカーが独自の工法、構造を開発し、建設省所轄の日本建築センターにおいて指定された諸々の審査基準（耐震、耐火、耐久等材料強度）認定を受け、その住宅メーカー独自の家づくりを提案しています。よって、間取り、施工法等において建築主にとって自由度が低く、規格外の要求によるコストアップはまぬがれません。

ポイント－ 4：	鉄筋コンクリート造。（ＲＣ造）
	鉄筋コンクリートは、鉄とコンクリートのそれぞれ長所を組み合わせた材料です。高熱に弱く錆やすいですが引張に強い鉄筋と、引っ張る力には弱いですが、圧縮する力に対しては強く耐火性能にすぐれたコンクリートとを組み合わせ、両者の付着により強度の高い構造体となります。壁で力を支える壁式構造と、柱とはりで力を支えるラーメン構造とがあります。ラーメン構造は、中高層建築物に多く、つかわれています。

ポイント－ 5：	鉄骨造。
	鉄は、金属として特有の強度、粘り強さがあります。また、ＪＩＳ規格により品質が安定しており、もちろん白アリや腐朽菌などの害をうけることもありません。そのため、耐久性が高く、耐震性、耐風性にすぐれた住宅ができます。しかし、錆やすく、また、熱に弱いので、その対策が必要となります。

ポイント－ 6：

高耐久住宅。

我われ建築士が住宅設計する場合の多くが高耐久住宅です。
■　高耐久
住まいの耐久性は、白蟻の発生や木材の腐朽による構造体の劣化に大きく左右されます。
木材はその樹種によって、腐朽しやすいものとそうでないものがあり、昔から高級材といわれてきたヒノキやヒバ、クリなどを土台に使った住まいは耐用年数も長くなります。
ex1.構造材の選定
　　　柱は杉材、桧材など耐久性の高い樹種を使用し、梁は松材、集成材など強度に
　　　優れた材料を使用し、適切な部材寸法を確保する。
ex2.構造補強
　　　地震や風に強く、長持する建物とするため、1・2階の平面プランで耐力壁（筋違い）を
　　　バランスよく配置し、適切な釘、金物で構造補強する。
　　　（構造設計事務所にて構造計算をしてもらいます）
ex3.結露対策
　　　住まいの断熱化、気密化が進むと結露による被害が発生しやすくなります。
　　　結露は大きく分けて表面結露と内部結露の２種類があります。
　　　“表面結露”は室内の湿った空気が、露点温度以下の床・壁・天井等に触れた
　　　時に発生します。
　　　“内部結露”は室内外の水蒸気圧の差によって、壁等の内部に進入した湿気が
　　　低温部内で冷やされて生じます。
　　　住まいの結露対策として、壁体に関しては室内側の防湿層と外気側の通気層が
　　　有効です。
　　　床下の結露に関しては、夏冬を通しての換気と地盤の防湿施工、
　　　小屋裏に関しては、防湿層と換気が重要です。
　　　日常の生活で余分な水分を出さない、換気の徹底、建築の際に十分に乾燥した
　　　木材を使用する等の工夫が必要です。
ex4.腐朽菌の予防・対策
　　　木材の腐朽の大きな原因は、結露による腐朽菌の発生によるものです。
　　　腐朽菌の発育には、適度な温度と水分と空気が必要で、この３条件が揃うと菌は
　　　急激に発育を始めます。
　　　腐朽菌の対策に関しては、防腐剤の塗布吹付・浸透、または防腐処理木材の
　　　使用等の防腐措置があります。
　　　最良の対策は結露を防ぎ、木材の乾燥状態を保つことです。
ex5.白蟻対策
　　　白蟻の被害の怖いところは、木材の芯材部分だけを食べてしまい、
　　　外側を薄く残しておくため、内部が完全に空洞になるまで気がつかない点です。
　　　・　木材に防蟻薬剤を注入または散布する。
　　　・　床下等の土壌に防蟻薬剤を散布したり、防蟻シートを敷く。
　　　・　新築の際にあらかじめ白蟻が侵入しないような設計をする。
　　　　　1.　地上１ｍ以下の外部に面する外壁の木部に防蟻処理
　　　　　2.　1階床下部分の木部（大引・根太等）に防蟻処理
　　　　　3.　浴室内部の壁・天井部分の木部に防蟻処理（ユニットバスは除く）
　　　　　4.　基礎廻りの防蟻テープ

ポイント－ 7：

高性能住宅。（高断熱・高気密住宅）

我われ建築士が住宅を設計する場合の多くは高耐久住宅であり、
高性能住宅でもあります。
快適性を得るための検討事項は、はじめに住宅性能のレベルを決めなければなりません。住宅性能が十分高ければ、少ないエネルギーで無理なく空調することも可能になります。
■　高性能（高断熱・高気密）住宅の条件
　　　1.　性能が保証された断熱材・気密材が正しく施工されていること。
　　　2.　防風防湿シート、防湿気密シート等が正しく施工されていること。
　　　3.　ペアガラス、断熱サッシ等で開口部の断熱性・気密性が確保されていること。
　　　4.　24時間、計画換気で室内環境が正しく設定されていること。
■　自然エネルギーの活用
　　　空調設備で調整できることは、部屋の空気の温度だけで、周りの壁面からの
　　　ふく射熱や不快な気流の発生を防止することはできません。
　　　太陽光の自然エネルギーによる快適な環境をつくることも大切です。
　　　1.　軒の出、庇を設けることにより太陽光の調節をし、夏期は日射を遮り、
　　　　　冬期は窓からふんだんに日射しを取り入れることができます。
　　　　　自然の法則に基づくもっとも理想的な環境対策といえます。
　　　2.　軒の出がとれない場合や庇を設けられない場合は、日射調整用として、
　　　　　カーテン・ブラインド・障子・熱線反射シート・熱線反射ガラス等の使用が
　　　　　考えられます。

いくら耐震性のある構造計画されたプランでも、また腐朽しにくい材料を使用しても、適切な施工およびメンテナンスがなければ本来の効果は期待できません。
建築主の希望を取り入れた適切な設計と工事監理、誠意を持った工事ということが重要な要素になってきます。

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６．設計者（工事監理者）・施工業者の選定

依頼先選びでは、対応に誠意が感じられ、何でも安心して相談できる依頼先を見つけることが、家づくり成功への第一歩です。
興味のある依頼先には、積極的に相談してみましょう。

ポイント－ 1：	家族のイメージにあった設計・施工。
	家づくりに関しては、いろいろな考え方や価値観があります。自分たちの希望や考えを十分に聞いてもらい、満足できる家づくりに適した設計や施工をしてくれる依頼先を見極めることが重要です。依頼の方法には３通りあります。ここでは簡単に説明いたします。詳しくは『設計事務所とハウスメーカー、工務店との違い』をご覧下さい
	Ａ．設計・工事監理を建築士に頼み、施工は施工業者に依頼。 → 建築主の側に立った設計ができます。　　　　　設計及び工事監理を頼む場合は、報酬を払うことになります。　　　　　依頼する内容と報酬について、設計者とも契約を結ぶようにします。Ｂ．設計、施工を施工業者に依頼。 → 施工業者が良心的でないと、施工側に都合のよい設計になりがちです。　　　　　設計・工事監理費用も工事費の中に振り分けられて契約します。Ｃ．ハウスメーカーに依頼。 → 規格にそった設計・施工になりがちです。　　　　　設計・工事監理費用も工事費の中に振り分けられて契約します。

ポイント－ 2：	設計者と納得がいくまで打合せをする。
	1.　納得がいくまで全てを検討することが大切です。　　造った後で後悔しないよう、造る前に打合せを重ね、造っている途中でも相談し　　納得のいく家づくりをしましょう。 2.　工務店などの設計施工一貫業者に依頼する場合は、どこまでが工事範囲なのか　　十分把握し、納得したカタチで契約することが重要です。 3.　ハウスメーカーの場合も、規格化された概算見積書だけではなく、自分たちの希望を　　盛り込んだ規格外工事の金額、必要な諸設備の内容をしっかり盛り込んだ見積書を　　基に比較検討し進めることが重要です。 4.　設計事務所に依頼する場合は『設計事務所とは』をご参考ください。工事監理は非常に大切な仕事で、家づくりの完成度を左右すると言えます。特に、ハウスメーカーと工務店の場合、設計・施工を一貫して行いますので、監理者が独立した立場で工事をチェックできる体制かどうか、きちんと確認しましょう。

ポイント－ 3：

施工業者を選ぶ。

どのような発注方式を取るかによって見積りの依頼のしかたが違ってきます。
工務店・ハウスメーカーに設計施工一体で発注する場合と設計事務所に設計書を作成し、施工会社にその設計図書に基づいて見積りを依頼する場合とに分けられます。
Ａ．設計施工一体で発注する場合
見積りは工務店・ハウスメーカーとも簡単な図面と概算見積ということになり、
特にハウスメーカーの規格型住宅の場合は標準仕様で使用部材及び金額が決まっ
ており、細かな内訳書はないなど、一般的に細かく使用部材、使用機種等の仕様は
明記されないのが普通です。
契約が成立した段階で建築主の要望を予算の範囲内、又は追加予算として、
　　その工事金額の範囲内の仕様で設計図書を作成し、工事に着手する事となります。

Ｂ．設計図書を設計事務所に依頼する場合
最初から設計事務所の建築士が建築主からの諸々の要望、予算等の打合せを行い
　　ながら概算の工事費及びプランを煮詰めていき、詳細な設計図書を作成します。
　　この設計図書を基に何社かの施工会社に相見積りを依頼します。
　　（相見積りはおおかた無料の例が多い）この時点では既に建築主の要望が細かな仕
　　様として設計図書に組み込まれており、このような形態の発注方式の場合には、
工事途中での追加、変更は割り合い少なくなります。

ex1.標準外工事（ハウスメーカー）と別途工事
ハウスメーカーの主として規格型の建物は標準仕様で全ての仕様が決まっており、
明細書がなく普通はカタログ、パンフレットに記載された内容で全て工事費を明確に
しています。このことを標準工事といっています。
標準外工事とは標準仕様以外の建材、設備に変更又は追加した場合のことで、
この時は明細な内訳書が作られるのが普通です。
別途工事とは見積書、カタログ、パンフレット等に記載のない工事のことです。

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７．工事費・諸費用

建物の建設にかかる費用は大別すると、本体工事費、別途工事費、諸費用に大別できます。
総費用の７割以上が、本体工事費で占め、総費用のうち、本体工事費（建築工事＋付帯設備工事費）75％～85％、別途工事費5％～10％、諸費用15％～20％となっています。

ポイント－ 1：	本体工事。
	施工会社から提出される工事費の内訳費を見ると、多くの工事項目により構成されています。工事準備の為の仮設工事、建物の構造体を構成する基礎、木工事等、内外部の仕上げとして屋根、外装、内装仕上げ工事及び電気、給排水工事そして施工会社が工事を行っていく上で必要な会社の経費及び現場の経費として諸経費が上げられます。また、内訳明細書は内訳書に記載された工事に使用する資材の材質、サイズ等の細かい内容及び価格が記されています

ポイント－ 2：	別途工事。
	施工会社から提出された見積書の中に記載されていなく、生活していく上において必要な工事をいいます。例えば嗜好性の高い項目（カーテン類・造園等）は見積書からはずしている例が多くあります。また、、旧家屋の解体および、敷地が軟弱地盤の場合は地盤補強工事が必要であり、その敷地の特性に応じて費用がかかってきます。その他、水道の加入金なども別途工事になっている例が多くあります。

ポイント－ 3：

諸費用。

1）設計監理費、建築確認申請費
2）地鎮祭、上棟式等の祭費
3）引越の費用
4）印紙税、各種登記費
5）ローン契約に伴う費用

以上のような項目が建築主の諸費用としてかかってきます。

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８．着工から竣工まで

一般の生活商品は購入後でも、クーリングオフやＰＬ法等の商品に対する消費者保護の制度があり、返品及び交換ができますが、住宅の場合は簡単にはいきません。
住宅が完成し引渡しをうけたが、当初とだいぶイメージが違っていた。ましてや契約書の内容とかけはなれたものが取りはけてあった等トラブルが少なくありません。
契約の時点でしっかり契約内容をチェックし、契約事項を相方で確認しあっておくことが大切です。

ポイント－ 1：	請負契約では、書類が整った契約書を取り交わす。
	工事を施工する会社が決まり、工事を始める前に相方で工事契約の書類を取りかわします。民法では口約束でも工事の契約は成立しますが、最近はほとんどが契約書を取りかわしています。工事契約書には「工事請負契約書」「工事請負契約約款」「設計図」「見積書」等を添付し作成します。【工事請負契約書】 1. 工事期間、工事代金の支払方法等が記されています。 2. 工事の着工から完成引渡しの期日は契約に先だち相方で確認しておくことが大事　　です。口約束だけではっきりした引渡し日を決めておかないと、その時期になった時、　　催促に強制力をもたせることができません。　　仮住まいをしている場合には問題が大きくなる危険性があります。 3. 一般的な工事代支払方法は、契約時１０％、着工時３０％、建方完了時３０％、　　完成引渡し時３０％＋精算（資金繰りの方法によって変更はできる）です。　　→住宅金融公庫の融資を利用する場合、最終資金の融資期日がかなりずれてくる　　　ことを考慮しておく必要があります。【工事請負契約約款】 1. 工事契約を取り交わす際に「工事請負契約約款」が添付されていない例も多くありま　　すが、添付することが望まれます。この中に工事中、完成、引渡し後における各種の　　トラブルの解決方法が記載されています。 2. 完成・引渡しの遅れについて、住宅金融公庫の約款では完成の遅れ１日につき工事　　請負代金の1000分の1以内と規定しています　　また、四会連合会の約款（建設業会で一般的に使用されている約款）では、完成の遅　　れ1日につき未完成相当額分の1000分の1と規定しています。ｅｘ1.　瑕疵（カシ）担保工事中の業者の責任による欠陥部分は無償で修理しなければならないことをいいます。瑕疵担保期間を民法では木造5年間、鉄筋コンクリート造等10年間と規定されていますが、工事請負契約約款等で取り決めがあればこちらが優先されます。住宅金融公庫の約款では木造1年、鉄筋コンクリート造2年と規定されています。瑕疵担保期間は長ければ長いほど良いので契約時にこの点をよく確認しておきましょう。ｅｘ2.　工事に伴う紛争の解決工事中または、完成後にトラブルが発生し、どうしても折合いがつかなくなることがあります。その場合の取り決めが約款の中に記載されています。建設業法に基づく建設工事紛争審査会（建設省、都道府県庁内）及び裁判所が取り扱います。【設計図書・見積書】 1. 家を完成させる為に必要な全ての仕様と、どこにどの様な材料がどのように使用されて　　いるかが明記されていることが大事です。 2. 図面では仕上表、立面図、矩計図、平面詳細図、設備の位置図、及び標準仕様書は　　最低限添付してもらいます。見積書は内訳明細書まで添付してもらいましょう。

ポイント－ 2：	工事監理。
	「工事監理」とは、建築主の立場から、工事が契約通り施工されているかどうか見守ることをいいます。監理は専門家に依頼する方がよいといえるでしょう。詳しい監理内容につきましては『監理業務には』をご覧下さい。


ポイント－ 3：	建築主の工事現場での“仕事”
	1. 施工具合を自分の目で確かめましょう。 2. できるだけ各種の検査に立ち会うようにしましょう。 3. 現場での疑問点は遠慮せずに設計者および、工事責任者に対して説明を求めましょう。 4. 地鎮祭、上棟式などを主宰。　　一般に行われている祭事として、地鎮祭と上棟式があります。このうち、地鎮祭は工事中の安全祈願の意味もあり、8～9割の建築主が実施しています。　上棟式は在来の軸組工法での建物の場合は行なうことはできますが、2×4工法等の壁組工法、プレハブ工法の建物の場合、一気に壁、屋根材を葺き上げてしまう工法で、時期の見極めが難しい為、取り行なわない例も多くあります。【地鎮祭】建物を着工するにあたり土地の守護神を祓い清め、工事中の安全祈願をする祭事で、吉日の午前中に行なうことが一般的です。儀式には神式、仏式等がありますが、ほとんどは神式で行なわれています。神式の場合、儀式は敷地の中ほどに祭壇を設け、周囲の四隅に斎竹を立て、しめ縄を張り、地の神を迎えます。そして神主のお祓いや祝詞奉上があり鍬入や玉串奉奠が行なわれます。【上棟式】建物の柱や梁が組み上がり棟木を載せる時に工事の無事を祈願する儀式で、吉日に朝から一気に骨組みを建て上げ、夕方ごろより儀式を行ないます。この儀式は棟梁が取り仕切って行います。地域によって多少の儀式に違いはありますが棟木に魔除けの幣束を立て破魔失を飾り、四隅に酒と塩をまいて建物を清めます。儀式の終わった後に直会（小宴）に入り、棟梁、鳶頭、大工、左官等の職人が施主との顔合わせを行い、工事中における意志疎通をはかる場となります。最近では車の利用者が多いため簡単に済ませることのほうが多くなっています。 5. 工事中に迷惑を掛けそうな近隣のお宅には着工前と完成時にあいさつをしましょう。 6. 現場へ足を運ばれた際には、現場関係者の労をねぎらってあげてください。

ポイント－ 4：

仮住まい・引越し。

家を建てる人は必ず引越しをします。建て替えの場合は2度の引越しが必要になり、仮住まいの期間はどのくらいか、子供の学区等の問題も出てきます。
家づくりにあたっては、さらに祭事のことや隣り近所へのあいさつなど地域のしきたりがあったりしますので、あらかじめ確認しておくことも必要です。
厳しい予算の中でやりくりするのも大変ですが仮住まい家賃は、工期プラス1～2ヶ月程度の余裕をみておくことをおすすめいたします。

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９．資金計画

家づくりに必要な総費用は、建築工事費のほか、旧住居の取り壊し費用、登記手数料、保険、税金など、たくさんあります。後で慌てないよう、すべてを想定して備えておく必要があります。

ポイント－ 1：	借入金は、どこから、いくら借りられるのかをはっきりさせる。
	住宅金融公庫など、関連機関からの情報収集が、成否に大きくかかわってきます。【公的融資】 1. 住宅金融公庫　　第一に住宅金融公庫の融資があげられます。　　政府系金融機関の中で一番利用しやすく、一定条件を満たせば誰でもが利用できま　　す。反面、対象となる住宅の基準に細かな条件等がついてきますが、要件を満たせ　　ば特別加算等の割増融資を受けられます。　　また、建物の構造、地域によっても一定の条件を満たせば低金利の融資が受けられ　　るシステムとなっています。金利は固定型です。 2. 年金住宅融資　　厚生年金保険か国民年金に加入している人が利用できます。　　金利は固定型で、住宅金融公庫より高めですが、11年目より金利が高くなる　ということはありません。　　財形住宅融資は、財形貯蓄をしている給与所得者が対象で、最高4,000万円　　まで融資を受けられますが、金利は変動型です。 3. 自治体公的融資　　公的融資には、自治体が独自に扱う融資があり、条件は各自治体によって異なり　　ます。最寄の金融機関、自治体に問い合わせてみるのもよいでしょう。【民間ローン】銀行、信託銀行、生保などが取り扱っており、公的融資に比して条件がゆるやかで幅広く利用されています。金利は、変動金利型が中心ですが、一部には固定金利を選択できる場合があります。

ポイント－ 2：	自己資金は20～30％。
	多くの金融機関では、融資の条件のひとつとして、工事費の「８割制度」を設けている例が多くあります。これは工事費金額を融資でまかなうことは、返済に大きな負担がかかる理由の他、融資の際、家を担保としますが、この場合、工事費の８割ぐらいが、建物価値というのが一般的な為です。（条件によっては全額融資してくれる民間の金融機関もあります）


ポイント－ 3：	余裕のある返済計画。
	ローンの借入額は「月々又は年間に返せる額」から計算する必要があります。各金融機関によって、ある程度の基準が定めてあり、住宅金融金庫の場合は「毎月の返済額が月収の5分の1まで」民間ローンでは「年間の返済額が年収の40％以内」等と定めてあります。おおむね理想的には各家庭の事情にもよりますが、年収の25％前後が無理のない返済計画といえます。

ポイント－ 4：

借入金は有利（利息が低い）なものを優先させる。

融資を受ければ当然金利を付けて返済しなければなりません。どのようなローン返済が自分にとって一番有利になるかを選択します。
現在、確かに金利が低く、民間銀行の金利も低金利ですが、これは変動型金利であり、短期的には有利かもしれませんが、長期的に20年、30年の返済を計画している場合には、金利が上がってくる場合が考えられ注意が必要です。
その点、公的融資の場合、多くは固定金利を採用しているので、この時期の低い固定金利を選択するのも一利あります。

ポイント－ 5：

各種ローンの組合せ。

借り入れの条件により、どのローンが組めるか選択します。
給与所得者の場合、『公庫＋年金型』が基本となります。自営業者等、国民年金加入者の場合は年金融資額が少なくなるので『公庫＋民間ローン』の選択が考えられます。
また、敷地や条件等により公庫・年金が利用できない場合“財形中心型”や“民間ローン型”となりますので、金利が変動型となる点を考慮する必要があります。
地域によっては『自治体融資』だけのパターンもありますので調べてみましょう。
【融資条件の年収が不足の場合】
住宅金融公庫では、「毎月の返済額が月収の5分の1以内」という基準になっています。
返済額がこの基準に合わない時には自己資金を増やさなければならないか、他のローンで補う必要があります。
但し、同居予定の家族に一定の収入があれば申込人の年収にこれを合算して申し込むことができます。夫婦、共働き世帯や２世帯住宅で利用されています。

ポイント－ 6：

ローンの返済。

【返済期間】
返済の負担は金利だけでなく期間によっても左右されます。
毎月の負担額を軽くしたいのであれば返済期間を長くすればよいのですが、年齢や建物の構造、工法によって返済期間が定められています。
公庫・年金・財形の場合、年齢が60歳だと20年以内で年齢が高くなるほど返済期間が短くなります。
60歳未満の場合、木造25年以内、準耐火構造30年以内、耐火構造35年以内となっていますが、返済額も増えてくるので注意が必要です。
民間ローンの場合「最終返済時が満70歳未満」と年齢を制限している場合もあります。
【親子リレー返済】
高齢での借り入れの場合は返済期間が短く、負担が重くなります。この場合、同居予定者に返済を引き継ぐ予定者（息子等）がいれば返済期間を60歳未満と同じ条件でローンを組むことができます。
さらに、住宅金融公庫では、一定の基準2世帯住宅を建てる場合、返済期間を大幅に延長できる「超長期親子リレー返済」という制度があります。
【返済方法の特徴】
住宅ローンの返済方法にはいくつかのパターンがあります。
1.　『元利均等返済』の場合
　　固定金利方式で、返済額が最終まで変わりません。
　　返済開始時は、返済額の利息が大きく、元金があまり減りませんが、
　　長期的な返済計画が立てやすくなります。
2.　『元金均等返済』の場合
　　元金を一定額ずっと返済していく方法で、固定金利、変動金利のどちらにも使えます。
　　返済開始時は利息が大きく、負担も重くなりますが、返済が進むと早くに負担が軽く
　　なります。
3.　住宅金融公庫の『ゆとり返済』・年金保険の『ステップ返済』
　　当初の負担を軽くし、6年目以降にその負担が加算されるため、将来的に確実に収入
　　が上がる見込みのある方に利用できます。なるべく避けたほうが得策です。
4.　給与所得者の『ボーナス払い併用』
　　ステップ返済同様に景気の動向に大きく左右される為、充分な配慮が必要です。

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10．税金

家を持つとさまざまな税が課せられると同時に税の控除の受けられる場合もあります。
例えば、住宅ローンを借りると所得税の一部が控除される制度。また、家を売って新しく家を持った時の「居住用財産の買い換え特例」等があります。これらをうまく利用して負担を少なくする方法を大いに活用したいものです。

ポイント－ 1：	税金の軽減措置を把握。
	消費税、印紙税以外の税は一定の条件を満たすと軽減措置が適用されます。また、住宅ローンを利用すると6年間にわたり所得税から一定額が戻る住宅ローン控除、親からの住宅資金投与300万円まで無税等の特例があります。

ポイント－ 2：	二世帯住宅の区分所有。
	税金（不動産所得税、国定資産税等）の軽減措置は240m2までですが、二世帯住宅の場合はこの面積を超えてしまう場合があります。この場合、登記の仕方次第で軽減措置が適用できます。登記の方法に下記の3通りがあります。 1) 建設資金を1人で出資すると単独登記。 2）2人以上で建設資金を出資すると共有登記。 3) 2つの世帯を壁、床で完全に分離すると区分登記ができます。


ポイント－ 3：	負担が軽くなる特例。
	1. 住宅ローンを利用すると所得税の一部が戻る住宅所得促進税制があります。　　（入居後6年間この控除を受けられます）　　受けられる対称者は3000万円以下の所得者が対称となります。 2. 家を作る時、親からの贈与が300万円までは税金の対称とならない住宅取得贈与　　の特例があり、さらに300万円を越え1000万円までなら低率の税となっています。 3. 買い換えて家を建てる場合、居住不動産の買い換え特例があります。　　仮に譲渡損失が生じた時には最長3年間繰越控除ができます。

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■　フラット３５Ｓについて・・・

【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）については、平成22年２月15日より資金をお受け取りになる方から平成23年12月30日にお申し込みされる方まで金利の引下げ幅を拡大中です。
引下幅としてましては、以前の-0.3％⇒-1.0％！！となります。
ご興味のお有の方は是非、住宅金融支援機構のＨＰをご参考下さい。
これから新築をお考えの方等、オススメです。

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